Dans l’ultime bataille de la jeunesse contre l’expérience, Your Investment Property vérifie si les anciennes propriétés l’emportent sur les nouvelles propriétés ou vice versa. Bien que les opinions diffèrent, les arguments parlent d’eux-mêmes
Pour les investisseurs, peu de questions suscitent autant de débats que de savoir s’il faut investir dans des propriétés neuves ou anciennes. C’est comme choisir entre un téléphone Apple et Android.
Pour de nombreux investisseurs, la question est quelque chose qu’ils ont dû considérer maintes et maintes fois. Les deux types de propriétés ont leurs avantages et les deux ont certainement des inconvénients. Ajoutant à la confusion, la portée d’opinions très diverses parmi les conseillers en investissement immobilier eux-mêmes.
La réponse simple est que le choix entre l’un des autres dépend en grande partie de l’individu. Mais comment savez-vous ce que vous devez rechercher? Comment connaissez-vous votre appétit pour le risque? Et surtout, comment savez-vous que vous serez satisfait de votre choix?
Ce sont toutes des questions à un million de dollars et pour vous aider, nous avons demandé à une équipe d’experts leur opinion et laissons leurs arguments parler d’eux-mêmes. Nous leur avons posé une question à faire ou à mourir: ” Si vous deviez opter uniquement pour des propriétés nouvelles ou anciennes, laquelle choisiriez-vous?” Voici leurs pensées:
LIZ STERZEL, MD de Property Wizards
Choisir: établi
Raison
- Possibilités de subdiviser
- Grande composante foncière
Sans aucun doute, les anciennes propriétés sont la voie à suivre.
Premièrement, ils sont mûrs pour ajouter de la valeur, ce qui peut vous aider à accélérer votre patrimoine. Un relooking cosmétique peut améliorer la valeur, la rentabilité, le rendement locatif et la dépréciation d’une propriété plus ancienne – ce qui ne peut pas être fait avec une nouvelle propriété. Une rénovation bien faite peut rendre une ancienne propriété aussi attrayante qu’une nouvelle, mais avec plus de potentiel de croissance.
Les propriétés anciennes bien sélectionnées sont également plus susceptibles de pouvoir être subdivisées pour une richesse accrue. Disons que vous gardez la maison d’origine et en construisez deux autres sur la partie subdivisée. Cela vous laisse posséder trois propriétés tout en ne payant qu’une fois pour les coûts associés à l’achat et vous gardez la marge du développeur dans votre poche, pas la leur.
Deuxièmement, les propriétés plus anciennes ont tendance à avoir plus de valeur dans la terre que dans les briques et le mortier. Étant donné que, généralement, en matière de propriété, la valeur des terres augmente tandis que les bâtiments chutent, les propriétés plus anciennes sont un choix plus judicieux. Celles qui peuvent encore contribuer à votre prêt hypothécaire sont idéales, alors achetez une maison ancienne et solide qui ne nécessite pas trop d’entretien dans le meilleur endroit que vous pouvez vous permettre. C’est une recette pour des rendements locatifs raisonnables et une croissance maximale. La règle d’or est la suivante: 70% de votre argent dans la terre et pas plus de 30% dans la brique et le mortier.
Même en tenant compte des taux de location et des amortissements plus élevés des propriétés plus récentes, la croissance potentielle du capital supplémentaire d’une propriété plus ancienne l’emporte.
Bien sûr, détenir des propriétés plus anciennes peut brûler un trou dans votre poche, mais si vous construisez une nouvelle maison derrière votre ancienne maison, vous équilibrez votre flux de trésorerie avec l’ancien et le nouveau.
LINDY LEAR, Conseiller immobilier, Rocket Property Group
Choisir: Nouveau
Raison
- Incitations fiscales
- Plus souhaitable pour les acheteurs
- Higher rents
Je suis définitivement fan de l’achat de nouvelles propriétés. Je crois que pour les investisseurs qui mènent une vie bien remplie, veulent garder le processus facile, sans stress et à faible risque, il y a de nombreux avantages à n’acheter que de nouvelles propriétés.
Le premier est qu’un investisseur peut toujours avoir un portefeuille diversifié avec toutes les nouvelles propriétés. Ils peuvent diversifier l’emplacement et le type de propriété pour y parvenir. J’ai de nouvelles maisons, de nouveaux appartements et de nouvelles maisons de ville dans mon portefeuille, dans une variété d’endroits et tous entre les États, tous loués et obtenant de bons rendements locatifs.
Mon portefeuille de nouvelles propriétés a un flux de trésorerie positif avec l’aide supplémentaire du fisc ainsi que du locataire. C’est ma raison préférée pour acheter de nouvelles propriétés parce que le locataire et le contribuable paient pour mes propriétés. Les nouvelles propriétés attirent des réclamations fiscales plus élevées en raison des dotations aux amortissements plus élevées. C’est très gentil de la part du gouvernement de me rembourser plus d’impôt que les dépenses sur ma propriété chaque année. Je me retrouve donc avec des propriétés de flux de trésorerie positives car elles sont nouvelles.
Dans les zones de forte croissance du capital tirée par la demande, une pénurie de logements peut survenir. Cela rend les nouvelles propriétés plus demandées par les familles qui déménagent dans la région ou par les entreprises à la recherche d’un logement pour leurs travailleurs. Il n’y a jamais de problème avec la location, car les nouvelles propriétés sont achetées en premier, généralement pour un loyer plus élevé. Les nouvelles propriétés attirent des locataires haut de gamme prêts à payer un loyer supérieur.
Les nouvelles propriétés permettent également à un investisseur d’anticiper facilement leurs coûts de détention, car il n’y a pas de problèmes d’entretien imprévus comme avec les propriétés plus anciennes. Tout est sous garantie constructeur ou appareil pendant de nombreuses années. Cela peut faire une énorme différence dans votre flux de trésorerie.
Il y a aussi cet attrait pour les locataires modernes (qui peuvent être très exigeants), car tout est nouveau, brillant et fonctionnel et plein de fonctionnalités de style de vie. Plus de lumière, plus de fenêtres, de balcons ou d’espace en plein air, des chambres plus grandes, des salles de bains attenantes, de multiples espaces de vie vous donnent tous un meilleur attrait pour les locataires et le loyer.
En achetant un ensemble maison et terrain (c.-à-d. Avoir une nouvelle maison entièrement prête pour un locataire), il y a des économies substantielles car vous ne payez que le droit de timbre sur la composante foncière, économisant souvent plus de 10000 € – 15000 € sur le droit de timbre complet s’il s’agissait d’un a terminé la maison plus ancienne. Cela donne aux investisseurs une excellente longueur d’avance sur le marché.
BRYCE HOLDAWAY, Conseiller immobilier et agent acheteur, Empower Wealth
Choisir: établi
Raison
- Valeur de revente éprouvée
- Opportunités de rénovation
Je choisirais des propriétés bien établies, idéalement à moins de 10 à 15 km d’un marché du travail de la capitale qui dispose d’infrastructures éprouvées, telles que les transports publics et les restaurants.
Je préfère les banlieues qui ont des résidents avec des revenus supérieurs à la moyenne et où il y a des perspectives de croissance des revenus. Je trouve que ces banlieues ont tendance à être plus proches de la ville dans les zones établies. Les banlieues avec des maisons d’époque sont généralement très souhaitables avec les propriétaires occupants et cet attrait intemporel aide à attirer les personnes à revenu élevé dans la région.
Les propriétés établies ont également une valeur de revente prouvée, car tout échange se fait entre un acheteur et un vendeur consentants et rencontrera probablement le marché.
D’autre part, les nouvelles propriétés doivent prendre en compte une prime car le développeur cherche à faire une marge pour ses efforts. Les développeurs ont également un budget marketing pour vendre leur propriété et tout cela est pris en compte lors de la fixation du prix. Les prix ne sont pas testés sur le marché tant qu’ils ne sont pas revendus ultérieurement.
Et bien que le gros avantage de l’achat de neuf soit les grands avantages de la dépréciation, je préfère créer une dépréciation sur une propriété établie grâce à une rénovation bien planifiée. Vous pouvez généralement ajouter de la valeur immédiatement à une propriété établie, mais c’est très difficile à faire pour de nouvelles propriétés.
Si j’achète une maison, je recherche une propriété de style d’époque avec un espace extérieur, un bon rangement, un parking et un plan d’étage qui présente un bon «équilibre» et un «flux».
Si j’achète un appartement, j’aime les anciens blocs construits dans les années 60 ou 70, où il n’y a pas plus de 20 unités dans l’immeuble et idéalement moins de 10. J’évite les endroits avec gymnases ou ascenseurs. Je trouve que les appartements plus anciens sont de construction solide et ont résisté à l’épreuve du temps.
TABITHA BRIGHT, Coach immobilier en chef et mentor (NZ, Vic & Tas), Positive Real Estate
Choix: indécis
Je crois fermement que vous avez besoin des deux. Cela vous permettra plus de diversité: vous paierez moins d’impôt en achetant du neuf et vous aurez un multiplicateur de valeur dans votre portefeuille lorsque vous en achèterez l’ancien.
Pour les nouvelles propriétés, les déductions pour amortissement sont un excellent moyen de minimiser votre impôt. Plus la propriété est récente, meilleures sont les indemnités que vous pouvez réclamer sur la valeur du bâtiment (et les agencements et accessoires) et l’Australien moyen peut parfois réclamer 70% à 80% de sa taxe. Même si votre propriété a un flux de trésorerie positif, l’ATO vous remboursera souvent entre 1 400 $ et 12 000 $.
Les nouvelles propriétés sont également assorties de garanties structurelles de construction et sont souvent considérées comme un moyen à faible risque pour les personnes disposant de liquidités limitées d’entrer sur le marché immobilier, car les réserves pour les réparations imprévues ne sont généralement pas nécessaires.
Le principal avantage d’une propriété plus ancienne est qu’elle a la possibilité d’améliorations potentielles – d’où des profits plus importants et la possibilité de multiplier vos rendements grâce à des stratégies à valeur ajoutée.
Bien sûr, les locataires préfèrent souvent des logements plus modernes et si votre propriété est trop ancienne, elle aura des problèmes d’inoccupation et des factures de réparation et d’entretien élevées. De telles propriétés ont tendance à être bonnes à rénover, mais ne sont pas de bonnes sources de flux de trésorerie, du moins jusqu’à ce que vous ayez ajouté de la valeur.
J’aime aussi ajouter des propriétés plus anciennes à mon portefeuille, car il est plus facile de négocier des remises. Vous pouvez souvent découvrir pourquoi le vendeur vend et ajuster votre offre en conséquence.
RICH HARVEY, MD, Propertybuyer.com.au
Choisir: cela dépend de la région
Je vais pour les deux. J’aime acheter des maisons plus anciennes dans des zones établies, où la demande est constante et élevée, mais j’ai également de nouvelles propriétés dans mon portefeuille. La clé est que j’achète de nouvelles propriétés dans des zones à forte croissance, donc j’obtiens des rendements élevés.
D’après mon expérience, les maisons plus anciennes ont des os solides, et bien qu’il y ait un potentiel de rénovation, elles sont aussi souvent dans de grandes zones à côté des infrastructures établies – tous vos hôpitaux, écoles et transports. L’inconvénient est que même si vous rénovez, les coûts pourraient facilement exploser. Les rendements de location ont également tendance à être inférieurs, c’est donc quelque chose à considérer.
Les nouvelles propriétés n’ont généralement pas de problèmes d’entretien, ce qui est excellent, mais vous allez payer un prix de détail et la position, par rapport aux maisons plus établies, ne sera pas optimale. Je ne préconise pas non plus d’acheter une nouvelle propriété là où une grande quantité d’actions arrive sur le marché, ce qui va diluer les prix.
Bien sûr, il y a toujours des exceptions. Si vous regardez Sydney, vous pourriez acheter une maison et un terrain à Ropes Crossing, mais juste de l’autre côté de la route à St Marys, il y a beaucoup de propriétés bien établies. Vous pouvez facilement ajouter un appartement de grand-mère à l’un d’entre eux et obtenir un retour en espèces positif. Si vous optez pour un neuf, vous ne paieriez qu’une prime et vos retours ne seraient pas aussi bons.
